Expertise immobilière de locaux industriels ou d’usines
Dans le cadre de projet d’acquisition ou de vente, de fusion acquisition ou encore diverses situations concernant des sites industriels ou des usines, les experts de Groupe Evalis interviennent sur tout le territoire national pour déterminer notamment la Juste Valeur (Fair Value) ou la Valeur Vénale (Market Value).
Les principaux facteurs de la valeur :
- L’attractivité du secteur géographique même si la renommée de l’adresse est moins importante pour des sites industriels, il convient d’apprécier le dynamisme économique de la région et par là même la disponibilité et la qualification de la main d’œuvre locale ainsi que la capacité de logement du secteur considéré. C’est pourquoi, l’éloignement ou la proximité des sites de grandes agglomérations fortement urbanisées est un facteur important de la valeur
- La qualité de la desserte et l’environnement direct du secteur d’implantation (zone dédiée ou site isolé)
- L’accessibilité du site pour les camions
- L’âge et l’état des bâtiments, la qualité des installations et des équipements à l’exception des installations spécifiques à l’exploitation
- La surface des locaux et leur consistance : ventilation entre les différentes parties des sites : bureaux, locaux de production, locaux d’entreposage, …
- La superficie du terrain, sa forme, sa planéité, la qualité des aménagements
- La polyvalence, la flexibilité et donc le degré d’adaptabilité des locaux à d’autres activités ou au contraire la monovalence des locaux telles que les salles blanches répondant à la norme ISO 14644-1 permettant cependant des activités de haute exigence qualitative
- L’appréciation de la rareté de locaux comparables
- Le classement ICPE des sites
Méthodologie d’estimation
La plus utilisée est la méthode par comparaison au m² pondéré de bâti / terrain intégré avec recherche de références de comparaison à l’échelle régionale voire nationale.
Nous appliquons également la méthode par le revenu si les locaux sont loués ou en recoupement si les locaux sont occupés par le propriétaire exploitant.
Dans certains cas nous pouvons aussi être amené à appliquer la méthode par sol et construction.