L’expertise immobilière pour l’immobilier de tourisme
Les experts de GROUPE EVALIS couvrent l’ensemble du territoire national dans le cadre de la valorisation de murs et de fonds de commerce de biens faisant partie de la catégorie singulière de l’immobilier de tourisme : hôtellerie traditionnelle, hôtellerie de plein air (campings) et parahôtellerie (centres de thalassothérapie, résidences de tourisme, auberges de jeunesse, villages vacances, …).
Ces types d’actifs sont caractérisés par leur monovalence, c’est-à-dire, selon la définition prétorienne, le fait que les locaux doivent être conçus pour une seule utilisation, d’une part, et qu’ils doivent nécessiter une transformation particulièrement onéreuse pour pouvoir être destinés à un autre usage d’autre part.
Les principaux critères d’analyse pour ce type d’actifs sont : la localisation, les proportions, les performances, les équipements et le classement.
Méthodologie d’estimation
Valeur locative :
La méthodologie employée pour des biens monovalents doit correspondre aux usages.
Dans le cadre de l’immobilier de tourisme, la méthode utilisée est la méthode hôtelière qui permet de déterminer la valeur locative sur la base d’une quote-part du chiffre d’affaires théorique hors taxes que l’établissement peut potentiellement réaliser, compte tenu notamment de sa catégorie, de l’emplacement, de sa consistance.
Dans cette méthode le calcul du chiffre d’affaires théorique est déterminé en prenant en considération les taux d’occupation habituellement observés pour des établissements comparables de la commune analysée en tenant compte aussi de la rémunération des OTA. Enfin, l’étude du bail permettra d’apporter le cas échéant des correctifs pour tenir compte d’éventuelles charges exorbitantes.
Valeur vénale :
La valeur vénale des murs de l’établissement analysé peut être déterminée par capitalisation du loyer net de chaque partie exploitée (hébergement, restaurant, spa, boutique, …). Un recoupement selon la méthode par comparaison peut parfois être utilisé et dans certains cas très particuliers, la méthode sol et construction.