L’expertise immobilière patrimoniale au cours de la vie
L’expertise immobilière dans le cadre de donation
Estimer un bien immobilier devant faire l’objet de libéralité
Enfin, dans le cas d’un usufruit temporaire ce dernier est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
A ce stade, vous notez la complexité d’appréhension de l’ensemble de ces éléments ainsi un expert en évaluation immobilière a les qualités requises pour vous accompagner dans vos choix.
L’expertise immobilière dans le cadre de succession
Succession : Estimer un bien immobilier
Enfin, dans le cas d’une expropriation d’un héritier, une sous-évaluation risquerait d’entraîner pour ce dernier le paiement d’une indemnité plus faible.
L’expertise immobilière dans le cadre de l’indivision
L’indivision : une gestion immobilière parfois lourde et fragile
La gestion d’un patrimoine immobilier en indivision peut se révéler compliquée et lourde. En effet, lors de l’indivision, les co-indivisaires prennent les décisions concernant la vie de leur bien immobilier à l’unanimité ce qui implique une entente dans la durée.
Or ce n’est pas toujours le cas, ainsi en cas de conflit lors d’un divorce ou d’une succession, l’une des parties de l’indivision peut obtenir du tribunal la vente du bien car comme le prévoit le Code civil, « nul n’est censé rester dans l’indivision ».
L’expert immobilier sécurise et facilite l’opération.
L’expertise immobilière dans le cadre de SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) : solution à envisager pour éviter les difficultés de l’indivision ?
La SCI permet d’éviter les situations de blocages liées à l’indivision car les droits de propriété de chacun des associés (personne physique ou morale) portent sur des parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. Les associés détiennent des parts et la SCI est propriétaire de l’immeuble. Dans une SCI, c’est la règle de la majorité qui joue pour les prises de décisions importantes, ce qui permet de préserver la pérennité du bien. La gestion est donc plus simple qu’en indivision.
La SCI : pour quels objectifs ?
Par exemple un couple qui souhaite transmettre à ses deux enfants une résidence secondaire. Ils vont apporter ce bien à une SCI qu’ils constituent, ils bénéficient de l’abattement pour donation en faveur de chaque enfant de 100 000€ (Loi n°2012-958 du 16.08.2012 de finances rectificative pour 2012). En rédigeant les statuts avec soin, les parents peuvent organiser la gestion de la SCI tout en ayant transmis une part plus ou moins importante de parts sociales.
Elle permet d’isoler des biens immobiliers d’autres biens constituant le patrimoine professionnel. Ainsi la SCI est propriétaire de l’immeuble dans lequel est exercée l’activité professionnelle et elle en perçoit les loyers. Elle permet ainsi au chef d’entreprise ou à son épouse de continuer à percevoir les loyers à la retraite.
Elle permet d’acheter en commun un ou des biens immobiliers avec comme avantage contrairement au régime de l’indivision qu’en cas de problème financier d’un associé de lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d’enregistrement sans intervention obligatoire d’un notaire.
Elle peut servir à protéger un proche, concubin ou partenaire pacsé quand elle est alliée à une clause de tontine. L’opération consiste à constituer une société civile qui achète ou reçoit sous forme d’apport le logement. Cette clause permet au décès de l’un des concubins, de rendre le survivant propriétaire des parts sociales du défunt et de continuer à habiter sa résidence sans risque d’être évincé par d’éventuels héritiers.
Elle permet aussi de protéger un enfant handicapé en lui assurant des revenus au décès de ses parents.
L’expertise immobilière dans le cadre de viager
Etude et calcul du viager immobilier
Le viager immobilier est un contrat dont le principe semble assez simple mais qui génère cependant un « engagement fort » entre le crédirentier et le débirentier. C’est pourquoi il est nécessaire de réaliser une étude approfondie aussi bien dans un premier temps dans l’estimation de la valeur du bien, puis dans le calcul de la rente et du bouquet mais aussi sur les conditions de la révision contractuelle de la rente et du choix de l’indice d’indexation.
Notre cabinet vous propose une étude complète à travers un rapport d’expertise réalisé par expert immobilier diplômé dont la déontologie nous impose l’indépendance, l’impartialité et le secret professionnel. Pour éviter tout conflit d’intérêt nous ne réalisons aucune transaction immobilière.
L’expertise immobilière dans le cadre de divorce.
Estimer un bien immobilier dans le cadre d’un divorce
- Première étape du divorce : l’état liquidatif
En matière de divorce par consentement mutuel, il est nécessaire de fournir au tribunal, un état liquidatif récapitulant l’actif et le passif, les mouvements des comptes bancaires, les placements et les biens immobiliers. L’objectif est d’apporter un projet de convention définitif, qui porte sur le règlement des effets du divorce (prestation compensatoire, situation des enfants, partage des biens…).
- Deuxième étape du divorce : le partage des biens
Durant cette étape, les ex-conjoints fournissent les preuves de leurs dépenses et acquisitions (factures, contrats, attestations…). L’attestation de valeur vénale d’une maison est alors indispensable. Et si elle est réalisée par un expert indépendant et reconnu, cela facilite souvent le partage des biens.
Les époux qui divorcent doivent nécessairement opérer la séparation des biens acquis en commun pendant le mariage. Mais souvent les intérêts des époux divergent ainsi l’un souhaite conserver la maison tandis que le second ne le souhaite pas. De plus c’est une période psychologiquement déstabilisante avec parfois des sentiments mêlés de haine qui conduisent au fond à ne plus raisonner de manière rationnelle ainsi la dissolution du patrimoine devient plus difficile.
A ce stade, l’expert immobilier qui travaille en toute indépendance peut vous aider à estimer par exemple la valeur de votre maison ou de votre appartement en vous évitant les déconvenues d’une estimation hâtive et non professionnelle car une fois que le partage est réalisé et le divorce prononcé, il n’y a pas de retour en arrière possible.
Détermination de la valeur vénale
Durant cette étape, les ex-conjoints fournissent les preuves de leurs dépenses et acquisitions (factures, contrats, attestations…). L’attestation de valeur vénale d’une maison est alors indispensable. Et si elle est réalisée par un expert indépendant et reconnu, cela facilite souvent le partage des biens.
Les époux qui divorcent doivent nécessairement opérer la séparation des biens acquis en commun pendant le mariage. Mais souvent les intérêts des époux divergent ainsi l’un souhaite conserver la maison tandis que le second ne le souhaite pas. De plus c’est une période psychologiquement déstabilisante avec parfois des sentiments mêlés de haine qui conduisent au fond à ne plus raisonner de manière rationnelle ainsi la dissolution du patrimoine devient plus difficile.
A ce stade, l’expert immobilier qui travaille en toute indépendance peut vous aider à estimer par exemple la valeur de votre maison ou de votre appartement en vous évitant les déconvenues d’une estimation hâtive et non professionnelle car une fois que le partage est réalisé et le divorce prononcé, il n’y a pas de retour en arrière possible.
