L’expertise immobilière de propriétés rurales et vignobles
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES PROPRIÉTÉS RURALES
Au delà des terres, qui peuvent être spécifiquement attachées à un type de culture, l’expert aura souvent pour mission d’évaluer les bâtiments qui y sont rattachés et par là même l’estimation de la valeur de l’entière propriété rurale. L’expertise peut être demandée notamment dans le cadre d’un partage, d’une succession ou bien d’une vente.
Les éléments qui impactent la valeur des terres
- La qualité du sol
- L’état du sol
- Le climat voire même le micro-climat
- La configuration des parcelles
Les principaux éléments qui impactent la valeur du bâti
- La partie des locaux à usage d’habitation
La configuration, la qualité intrinsèque des constructions, leur niveau d’obsolescence, la possibilité d’un détachement et par là même la possibilité de réaliser une vente séparée de ces locaux.
- La partie locaux d’exploitation
Là aussi, la qualité des constructions, l’obsolescence, l’état des bâtiments, leur utilité compte tenu de leur configuration.
Les autres éléments de la valeur d’une propriété rurale
Nous tenons compte également des facteurs économiques mais aussi des facteurs juridiques de la valeur et notamment lorsque la propriété est grevée d’un bail rural.
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES VIGNOBLES
Les principaux facteurs de la valeur dans l’estimation d’un vignoble
L’appellation est un facteur important de la valeur et par là même la réputation et la qualité du vin qui conditionnent les débouchés commerciaux. Il est donc nécessaire de consulter dans une première phase le casier viticole informatisé (CVI) afin de vérifier si le pourcentage de cépage obligatoire pour obtenir l’appellation est respecté.
Il convient également de prendre en compte notamment l’âge des vignes, la qualité des sols, l’état sanitaire de la vigne, la configuration des parcelles, le pourcentage de pieds manquants, l’écartement entre les pieds. L’expert devra aussi apprécier le matériel de culture et de cave, la qualité et la configuration des locaux. Il faut également prendre en compte l’état des stocks (vrac et bouteille) et le prix de vente ainsi que la déclaration de récolte.
Un autre élément important est la situation juridique : le vignoble est-il en pleine propriété ou existe-t-il un contrat de fermage ? Ou bien, y-a-t-il une répartition entre ces deux situations ? Dans ce dernier cas il convient de connaître précisément les surfaces en fermage et les surfaces en pleine propriété.
Les méthodes d’estimation des vignobles
- Méthode par comparaison sur la base d’un prix unitaire à l’hectare
- Méthode d’estimation par le revenu