Expertise en immobilier d’entreprise
immobilier d’entreprise
Évaluation de toutes les typologies de biens : Centre commerciaux, boutiques, entrepôts, bureaux, cliniques, EHPAD, hôtels…
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES LOCAUX COMMERCIAUX
Estimations des murs et locaux commerciaux de la boutique à la grande surface de vente
Il convient ici d’étudier principalement la qualité de l’emplacement, la consistance des locaux commerciaux, leurs états, la situation locative.
ABCDEF Deux méthodes peuvent être utilisées pour déterminer la valeur vénale des locaux commerciaux. La première qui est plus adaptée pour un acquéreur utilisateur est la méthode par comparaison ; La seconde, une approche investisseur : la méthode par le revenu qui nous permet de calculer la valeur vénale sur la base du revenu annuel que le local génère auquel on applique un taux de rendement adapté.
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DU LOYER COMMERCIAL
Révision du loyer en cours de bail
Le loyer initialement est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail.
La révision du loyer en cours de bail est possible selon deux types de révisions qui sont d’ordre public:
- La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
- La révision résultant d’une clause d’échelle mobile)
Le montant du loyer du bail renouvelé
- Le montant du loyer doit être égal à la valeur locative (article L 145-33 du Code de commerce)
- La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle l’indice ICC (ou ILC) sur la même période. C’est le plafonnement.
Détermination de la valeur locative
La valeur locative est déterminée selon les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’expertise pour déterminer la valeur locative consiste à analyser minutieusement les caractéristiques du local, les conditions du bail, le cas échéant étudier l’évolution des facteurs locaux de commercialité et réaliser une étude comparative des prix pratiqués dans le voisinage.
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES LOCAUX D’ACTIVITÉS
Les locaux d’activités et les immeubles industriels sont divers et variés. Ils ont été « classés » en 3 catégories :
- Les entrepôts
- Les locaux d’activités polyvalents
- Les locaux mixtes
Les éléments importants qui influent sur la valeur des locaux d’activités polyvalents
D’une manière générale il convient de prendre en compte la qualité de l’implantation des locaux, et donc le potentiel économique de la région dans laquelle ils sont implantés, leur degré d’obsolescence, leur accessibilité, la résistance au sol de la partie atelier ou entreposage, la part bureaux et la qualité. Il faut également tenir compte de leurs équipements, du potentiel de polyvalence (peut-on exercer une autre activité dans ces locaux ?), …
Les méthodes pour déterminer la valeur
- Par comparaison
- Par le revenu
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES ENTREPÔTS
Les principaux facteurs de la valeur
- L’emplacement géographique : Il s’agit tout d’abord d’apprécier la qualité de la desserte routière, autoroutière, ferroviaire voire aéroportuaire ou maritime au regard du secteur d’activité. La distance qui sépare le site des plus importants centres économiques.
- Les équipements de la zone d’activité
- La configuration du terrain, sa surface et ses aménagements
- Les caractéristiques des bâtiments : Aussi bien en termes de qualité des matériaux employés pour la construction mais également de leur configuration (surface, hauteur, profondeur,…), des équipements, de l’état d’entretien. Son degré de polyvalence.
Les méthodes employées pour déterminer la valeur
- Méthode par le revenu
- Méthode par comparaison
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES BUREAUX
Les principaux facteurs de la valeur
Les méthodes employées pour déterminer la valeur
- Méthode par le revenu
- Méthode par l’actualisation des cash-flows
- Méthode par comparaison
L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DU BAIL À CONSTRUCTION
Calcul de la redevance du bail à construction
En matière de bail à construction le loyer peut être de convenance. Cependant des méthodes permettent de déterminer le montant de ce loyer. L’une de ces méthodes consiste à déterminer la valeur vénale du terrain, prendre en compte le coût de l’édification des construction, la durée du bail à construction. Le dernier élément nécessaire à ce calcul est le taux d’actualisation. Pour être pertinent le taux d’actualisation doit être déterminé en fonction notamment de l’OAT, de la liquidité du bien au regard de la demande qu’il peut susciter, de son obsolescence et par là même ses qualités intrinsèques et enfin le risque locatif.
Calcul des droits du preneur et du bailleur dans le cadre du bail à construction
Pour le preneur, la valeur de ses droits peut être déterminée par la valeur actualisée de l’économie de loyer du bail pour la durée restant à courir. Pour le bailleur, la valeur de ses droits peut être déterminé en effectuant la différence entre la valeur du bien en pleine propriété et les droits du preneur.
