La SCI (société civile immobilière) : solution à envisager pour éviter les difficultés de l’indivision ?
La SCI permet d’éviter les situations de blocages liées à l’indivision car les droits de propriété de chacun des associés (personne physique ou morale) portent sur des parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement.
Les associés détiennent des parts et la SCI est propriétaire de l’immeuble. Dans une SCI, c’est la règle de la majorité qui joue pour les prises de décisions importantes, ce qui permet de préserver la pérennité du bien. La gestion est donc plus simple qu’en indivision.
La SCI : pour quels objectifs ?
Elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision
Elle permet de transmettre de façon anticipée des biens immobiliers difficiles à partager par nature.
Par exemple un couple qui souhaite transmettre à ses deux enfants une résidence secondaire. Ils vont apporter ce bien à une SCI qu’ils constituent, ils bénéficient de l’abattement pour donation en faveur de chaque enfant de 100 000 € (Loi n°2012-958 du 16.08.2012 de finances rectificative pour 2012). En rédigeant les statuts avec soin, les parents peuvent organiser la gestion de la SCI tout en ayant transmis une part plus ou moins importante de parts sociales.
Elle permet d’isoler des biens immobiliers d’autres biens constituant le patrimoine professionnel.
Ainsi la SCI est propriétaire de l’immeuble dans lequel est exercée l’activité professionnelle et elle en perçoit les loyers. Elle permet ainsi au chef d’entreprise ou à son épouse de continuer à percevoir les loyers à la retraite.
Elle permet d’acheter en commun un ou des biens immobiliers
avec comme avantage contrairement au régime de l’indivision qu’en cas de problème financier d’un associé de lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d’enregistrement sans intervention obligatoire d’un notaire.
Elle peut servir à protéger un proche, concubin ou partenaire pacsé
quand elle est alliée à une clause de tontine. L’opération consiste à constituer une société civile qui achète ou reçoit sous forme d’apport le logement. Cette clause permet au décès de l’un des concubins, de rendre le survivant propriétaire des parts sociales du défunt et de continuer à habiter sa résidence sans risque d’être évincé par d’éventuels héritiers.