Les biens n’ont pas de valeur en tant que tels. Ce sont les droits qui y sont attachés qui leur confère leur valeur. Ainsi un terrain qui ne peut avoir qu’une utilisation agricole n’a pas la même valeur qu’un terrain constructible . De même la valeur de ce même terrain peut varier  selon que l’on peut y construire une seule maison, y implanter un lotissement ou y édifier un immeuble collectif.

Le marché du terrain à bâtir a ceci de particulier qu’il présente un caractère relativement spéculatif.

Les facteurs déterminants de la valeur

La situation 
Au-delà des caractéristiques qui doivent être relevées de manière assez similaire à un autre type de bien, il convient ici de s’attacher de manière plus marquée à la qualité de l’environnement mais aussi de la distance qui sépare le bien à évaluer des centres économiques et par là même de la desserte des transports publics pour les rejoindre.

Urbanisme et constructibilité
C’est le fondement juridique majeur. Ainsi un terrain n’aura pas la même valeur selon qu’il est constructible ou pas et aussi selon ce que l’on peut y édifier dessus.
L’expert s’attachera donc à analyser différents  les documents d’urbanisme  tels que le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme de la commune concernée mais aussi quand il en dispose d’un certificat d’urbanisme de faisabilité de l’opération ( L.410-1 et R.410-1 et suivants du Code de l’urbanisme)…

Facteurs juridiques
Servitudes de passage ou servitude non aedificandi sur une partie du terrain, servitude non altus tollendi ou tout autre servitude sont des éléments très importants pour la détermination de la valeur.

Surface, configuration du terrain et éléments d’équipement
 La surface du terrain,  sa configuration  (plat, en pente, rectangulaire, exposition, relief, etc) et la présence de desserte en réseau d’eau potable, d’égouts, électricité, gaz de ville, aspersion…  sont aussi des éléments à prendre en considération.

Principales méthodes d’évaluation utilisées

L’évaluation par comparaison au lot
C’est une approche globale de la valeur pour laquelle l’unité de mesure est le lot. La comparaison avec les mutations de référence se fera en appliquant les principes de l’analyse comparative, en analysant les avantages et les inconvenients du terrain à estimer par rapport à ceux dont on connaît le prix.

La méthode d’estimation au mètre carré de surface brute

C’est l’application aux terrains à bâtir de la méthode générale d’estimation par comparaison, l’unité de mesure étant le mètre carré de surface de terrain notamment.