Loyer commercial

Le statut des baux commerciaux est régi par le décret 53-960 du 30 septembre 1953. Les dispositions sont codifiées aux articles L145-1 à L 145-60 et R 145-3 à R 145-33 du Code de commerce.
Ce statut a pour objectif de protéger le locataire dans son activité commerciale. Pour cela, Il détermine une durée minimale pour le bail (9 ans), attribue au locataire un droit au renouvellement à l’expiration du bail, il permet sous certaines conditions de modifier la destination contractuelle des lieux loués (déspécialisation), il instaure une règle de plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

Révision du loyer en cours de bail
Le loyer initialement est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail.
La révision du loyer en cours de bail est possible selon deux types de révisions qui sont d’ordre public:

  • La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
  • La révision résultant d’une clause d’échelle mobile)

Le montant du loyer du bail renouvelé
Les parties peuvent fixer librement le montant du loyer du bail renouvelé. Toutefois, en cas de désaccord, le montant du loyer renouvelé est soumis aux critères suivants :

  • Le montant du loyer doit être égal à la valeur locative (article L 145-33 du Code de commerce)
  • La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle l’indice ICC (ou ILC) sur la même période. C’est le plafonnement.

Cette règle du plafonnement est applicable dès lors que la durée du bail n’est pas contractuellement supérieure à 9 ans, ou bien si ce dernier c’est poursuivi par tacite prolongation pour une période inférieure à 12 ans.
Les exceptions à cette règle du plafonnement sont d’une part une modification notable en cours de bail des éléments énoncés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce. D’autre part s’il s’agit de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif ou des terrains loués nus.

Détermination de la valeur locative
La valeur locative est déterminée selon les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expertise pour déterminer la valeur locative consiste à analyser minutieusement les caractéristiques du local, les conditions du bail, le cas échéant étudier l’évolution des facteurs locaux de commercialité et réaliser une étude comparative des prix pratiqués dans le voisinage.