Maison

Les maisons individuelles

 

Les facteurs déterminants de la valeur

La situation
Au-delà des caractéristiques qui doivent être relevées de manière assez similaire à un appartement, il convient ici de s’attacher de manière plus marquée à la qualité de l’environnement mais aussi de la distance qui sépare le bien à évaluer des centres économiques et par là même de la desserte des transports publics pour les rejoindre.

La qualité de la construction
L’âge de la construction, la qualité architecturale, quels sont les matériaux employés ? Quel est son état d’entretien et de conservation? S’agit-il d’une maison de plain pied ?
Les équipements, les finitions de la maison, à l’identique des « qualités intrinsèques de l’appartement » il faut apprécier la qualité des équipements, des matériaux utilisés pour le second œuvre et des finitions, plus globalement de l’état locatif.

Urbanisme
Reste-t-il des droits à bâtir? Ce facteur est un élément important dans la détermination de la valeur du bien à fortiori lorsqu’un détachement de parcelle est réalisable.

Facteurs juridiques
Servitudes de passage ou servitude non aedificandi sur une partie du terrain, servitude non altus tollendi ou tout autre servitude sont des éléments très importants pour la détermination de la valeur.

Surface, configuration du terrain, implantation de la construction, aménagements
La surface du terrain, la configuration du terrain (plat, en pente, rectangulaire, exposition, etc) ainsi que l’implantation de la construction sur celui-ci sont autant d’éléments qui influent sur l’attractivité du bien et donc sur sa valeur. La qualité des aménagements extérieurs ainsi que l’absence ou la présence d’annexes sont aussi des éléments à prendre en considération.

La situation locative
Le cas échéant, analyse identique à celle utilisé pour l’évaluation d’un appartement.

Le marché immobilier

Etude des facteurs économiques.

Principales méthodes d’évaluation utilisées

L’évaluation par comparaison, terrain intégré
Cette méthode est parfaitement adaptée lorsque les éléments de comparaisons utilisées pour déterminer un prix moyen au m² (habitable ou m² développé hors œuvre pondéré) ont une forte similitude en terme de surface de terrain. Dans le cas contraire il convient d’adapter le prix au m² au regard de la différence de surface avec les éléments de comparaison.

La méthode d’estimation par sol et construction
Cette méthode permet d’apprécier séparément la valeur du terrain et la valeur de la construction pour en dégager in fine une valeur globale. S’agissant du terrain il s’agira de déterminer un prix par comparaison à des terrains similaires auquel il convient d’appliquer un abattement dont le taux est lié à l’importance des droits à bâtir restants mais aussi de la configuration et de l’implantation des constructions. Concernant l’estimation de la maison il convient de calculer dans un premier temps le coût de reconstruction à l’identique auquel il est appliqué un abattement pour vétusté adapté en fonction de l’état actuel de conservation et d’entretien de la construction. Un second abattement est appliqué pour corriger l’obsolescence du bien qui a pu perdu de son utilité dans le temps. Pour être en phase avec le marché il peut être nécessaire d’appliquer un troisième abattement qui permettra d’adapter la valeur au prix du marché.