Appartement

Les appartements

Les facteurs déterminants de la valeur

Situation de l’immeuble
Nous apprécierions d’une manière globale l’attractivité potentielle de la région, la ville puis plus précisément du quartier et de la rue dans lequel se situe l’immeuble considéré. Il s’agit là d’appréhender la qualité de l’environnement de l’immeuble tel que la desserte en transports en commun, les équipements sportifs et culturels, la diversité des commerces, des établissements de santé et leur proximité.

La qualité de construction de l’immeuble
Il convient ici d’analyser les facteurs liés à la qualité de la construction, son âge et son état d’entretien.

La situation juridique de l’immeuble
L’immeuble est-il en copropriété si oui, un syndic a-t-il été nommé ? Existe-t-il des servitudes ? Le terrain sur lequel est édifié l’immeuble bénéficie-t-il de droits résiduels à construire ou d’une possibilité de surélévation ?

Les qualités intrinsèques de l’appartement
Nous analyserons sa situation au sein de l’immeuble. Soit l’étage où il se situe ainsi que l’absence ou la présence d’un ascenseur, son exposition, les nuisances visuelles ou sonores qui pourraient l’impacter. Le montant des charges est-il élevé ? L’appartement a-t-il en annexe une place de stationnement ou un box ? Il convient de connaître sa surface, le cas échéant celle de ses annexes, la hauteur sous plafond ; d’appréhender l’ingéniosité de sa configuration, la qualité de ses équipements et plus globalement son confort ; quelle est son état, y-a-t-il des travaux à engager ?

La situation locative
L’appartement est-il libre d’occupation ou grevé d’un bail, si oui de quelle durée et quelles en sont les conditions ?

Le marché immobilier
C’est l’analyse de l’offre et la demande pour des biens comparables situés dans un même secteur à la date de l’évaluation.

Méthodes d’évaluation utilisées

La méthode la plus utilisée est la méthode par comparaison. Il convient ici de rechercher un prix moyen au m² habitable pour des locaux semblables dans le même secteur que le bien à évaluer.

Concernant les appartements loués, l’évaluation peut se faire à partir de références de transactions d’appartements loués. Ces dernières pouvant être difficiles à rechercher, l’estimation peut s’effectuer également à partir de références de comparaison d’appartements libres d’occupation, dans ce cas, il convient d’appliquer un abattement qui sera adapté en fonction des conditions et de la date de fin du bail.
Enfin, la méthode par la capitalisation consiste à appliquer au revenu annuel généré par la location, un taux de capitalisation convenablement choisi à partir de taux relevés dans des transactions d’appartements similaires loués en tenant compte cependant des spécificités de l’appartement ainsi que des conditions dans lesquelles il est loué.